Conheça as mais de
dez taxas podem encarecer o processo de compra e venda de imóveis e minar o
ganho de quem quer lucrar com a valorização:
Por se tratar de um
procedimento trabalhoso e caro, a venda de um imóvel deve ser bastante
ponderada. Para quem especula, isto é, compra e revende para ganhar com a
valorização, os custos do processo podem ser proibitivos caso não seja possível
repassá-los. Além dos custos obrigatórios na hora da compra – ITBI, registro e
escritura – há outras despesas obrigatórias na hora da venda e taxas adicionais
que podem ser cobradas se o imóvel tiver sido comprado na planta.
Tudo isso “come” uma
boa parcela do eventual lucro, o que deve ser previsto na hora de anunciar o
preço de venda. Contudo, se o imóvel ficar muito caro, será difícil encontrar
um comprador. Veja a seguir as mais de dez taxas que podem encarecer o processo
de compra e venda de um imóvel. Aqui há também simulações de custos em duas situações:
para o imóvel comprado na planta e vendido na entrega das chaves e para a
compra de um imóvel usado com revenda futura.
Taxas para compra de
imóveis novos: pagas por quem compra o imóvel ainda na planta ou já pronto
diretamente da incorporadora
Embora não sejam
obrigatórias, às vezes essas taxas podem ser incluídas por meio de cláusulas
contratuais, o que requer atenção especial do comprador do imóvel. Primeiro
porque esses custos nem sempre são incluídos no valor que vem na escritura.
Neste caso, o valor do imóvel declarado à Receita será menor do que o que foi
efetivamente pago, o que aumentará o imposto de renda sobre o ganho de capital
na hora de vender o bem. Isso ocorre porque, com exceção da corretagem, essas
taxas não podem ser deduzidas da base de cálculo do IR sobre o ganho de capital
quando cobradas à parte.
Em segundo lugar
porque, de acordo com Carlos Eduardo Fujita, sócio do escritório Turci
Advogados, todas essas taxas são questionáveis na Justiça. O comprador, porém,
deve ponderar se os custos e a demora de um eventual processo valem a pena ou
se é melhor pagá-las de uma vez e tentar repassar a despesa na hora de vender o
imóvel.
1) Taxa de cessão de
contrato, também conhecida como “taxa de repasse”, “taxa de transferência”,
“taxa de renúncia do exercício de preferência”, entre outros nomes:
Custo: variável, até 3,5% do valor do imóvel.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: quando o primeiro comprador do imóvel o revende
antes de quitar o saldo devido à incorporadora, isto é, repassa o contrato e o
saldo devedor a um terceiro.
Por que é cobrada: em tese, a incorporadora tem direito de
preferência de recompra do imóvel que vendeu. Para abrir mão dele, ela cobra
essa taxa, já prevista no contrato de compra e venda, mas paga efetivamente
apenas na hora em que o imóvel é revendido. Até a entrega das chaves, o
comprador ainda não é efetivamente dono do imóvel, pois tem um saldo devedor
junto à incorporadora. Se a revenda é realizada ainda nesse estágio em que o
financiamento ainda não foi transferido para um banco, na prática o saldo
devedor é transferido para um segundo comprador.
2) Taxa “SATI”
(Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária):
Custo: de 0,5% a 1,0% do
valor do imóvel.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e venda.
Por que é cobrada: a incorporadora cobra essa taxa a título de
remuneração pela prestação de serviços de assistência técnica e jurídica ao
comprador durante a negociação do contrato. Acontece que essa cobrança às vezes
ocorre sem que qualquer serviço tenha sido prestado ao comprador. Esses
serviços em geral são prestados à incorporadora pela corretora. Segundo Carlos
Eduardo Fujita, essa taxa é altamente questionável, uma vez que se trata do
repasse de um custo que faz parte do negócio da incorporadora, além de poder
ser considerada venda casada. “Não há como comprar um imóvel sem que esses
serviços tenham sido prestados à incorporadora”, diz Fujita.
3) Corretagem:
Custo: varia de estado
para estado, de acordo com a orientação de cada Conselho Regional de Corretores
de Imóveis (CRECI). O CRECI-SP determina que o preço varie de 6% a 8% do valor
do imóvel.
Quem cobra: A corretora.
Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e
venda.
Por que é cobrada: para remunerar os corretores que venderam o
imóvel. Essa taxa é cobrada pela corretora por um serviço prestado para a
incorporadora, que repassa o custo ao comprador. De acordo com Carlos Fujita,
essa taxa pode ser questionada quando o preço anunciado não a inclui. Ele
lembra que quando a pessoa física vende um imóvel usado, já costuma incluir o custo
da corretagem no preço final anunciado, o que seria o procedimento mais
adequado.
4) Taxa de
interveniência:
Custo: até 2% do valor
do imóvel.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: na hora da entrega das chaves.
Por que é cobrada: essa taxa só é cobrada caso o comprador deseje
financiar o restante do saldo devedor, após a entrega das chaves, em um banco
diferente daquele indicado pela incorporadora. Isso ocorre porque as
incorporadoras têm uma espécie de parceria informal com determinado banco,
geralmente porque este financia parte da obra.
5) Taxa de obra:
Custo: em torno de 2%
do valor do imóvel, no total.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: diluída nas parcelas pagas à incorporadora. Não
cobrada quando o saldo devedor é quitado de uma só vez.
Por que é cobrada: a taxa funciona como uma correção adicional das
parcelas do saldo devedor.
Despesas relacionadas
à compra de qualquer imóvel, novo ou usado :
1) Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI):
Custo: até 3% do valor
do imóvel, variando de município para município. Na cidade de São Paulo, a
alíquota é de 2%. Pode haver descontos para imóveis financiados pelo Sistema
Financeiro da Habitação (SFH).
Quem cobra: a Prefeitura.
Quando é cobrada: as Prefeituras estipulam prazos a partir da data
do contrato de compra e venda, e o imposto pode ser pago à vista, podendo, em
algumas cidades, ser parcelado. Em São Paulo o prazo é de dez dias.
2) Escritura pública
Custo: varia de estado
para estado e pode ou não ser proporcional ao valor do imóvel. As tabelas de
custos cartoriais de cada estado estão disponíveis no site do
Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). De posse da
tabela, basta procurar o valor da escritura pública de valor declarado e
relacionar o valor do imóvel com o da escritura.
Quem cobra: O cartório, mas apenas de quem não financiou o imóvel.
O contrato de financiamento com o banco já tem força de escritura pública.
Quando é cobrada: os prazos também variam de estado para estado.
3) Registro do imóvel
4) Custo do
financiamento: quem financia o imóvel deve se preocupar em poupar o valor
referente à entrada, uma vez que, na imensa maioria dos casos, não é possível
financiar 100% do valor do imóvel. Também é preciso verificar o Custo Efetivo
Total (CET) do financiamento, não apenas as taxas de juros. O CET inclui outras
taxas, como seguros e serviços, que por vezes podem ser negociadas e até
cortadas.
Despesas relacionadas
à venda de qualquer imóvel, novo ou usado:
1) Imposto de renda
sobre o ganho de capital (lucro imobiliário):
Custo: 15% sobre o ganho de
capital, podendo-se abater o custo do ITBI, dos juros do financiamento e das
corretagens. Em geral, as corretagens vêm incluídas no preço do imóvel, e neste
caso não permitem dedução. O abatimento pode ser feito caso elas tenham sido
pagas à parte, na compra, na venda ou em ambos os casos.
Quem cobra: a Receita Federal.
Quando é cobrada: em qualquer venda de imóvel, desde que não se
enquadre dentro das regras de isenção. Neste caso, há duas situações de
isenção: quando o vendedor estiver vendendo seu único imóvel e o valor da venda
for inferior a 440.000 reais; ou quando o dinheiro resultante da venda for
usado integralmente na compra de outros imóveis residenciais no Brasil em um
prazo de até 180 dias a contar da data da venda. Se apenas parte do valor for
usada na aquisição de outro imóvel, será preciso pagar imposto sobre o ganho de
capital proporcional restante. Só tem direito às isenções quem não tenha
vendido imóvel residencial nos últimos cinco anos.
2) Corretagem:
Custo: o percentual é
negociável, mas cada CRECI orienta o percentual a ser cobrado pelos corretores
do seu estado. Em São Paulo, a praxe é de 6% a 8% do valor da venda.
Quem cobra: O corretor.
Quando é cobrada: na hora do fechamento do contrato de compra e
venda.
3) Despesas na
obtenção de documentos:
Custo: cerca de 400
reais. Pode custar mais que isso caso o vendedor seja parte em ações judiciais.
Quem cobra: cartório e despachante.
Quando é cobrada: antes de fechar o contrato, o vendedor precisa
obter as certidões negativas de protesto, certidões de distribuidor dos
tribunais locais, entre outros documentos. Algumas certidões são
disponibilizadas gratuitamente pela internet.
Fonte: Exame.com 29/01/2013
